양도소득세의 비과세와 1세대 1주택의 비과세 특례

2021년 12월 8일 양도소득세 비과세 기준 규정이 개정되었습니다. 실지거래가액 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정, 양도 기준일은 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날이며 12월 8일 수요일 이후 양도하는 분부터 적용이 됩니다. 양도차익 중 양도가액이 12억 원을 초과하는 분에 대해서는 과세를 합니다. 이 말은 1세대 1주택자라면 12억 원 이하에 주택을 양도하면 양도소득세를 내지 않는다는 얘기입니다. 그렇다면 양도소득세를 부과하지 않는 양도는 어떤 것들이 있을까요?

 

양도소득세의 비과세는 어떤 경우에 적용이 될까?

 

양도소득세의 비과세

※단, 미등기 양도에 해당하는 경우에는 비과세를 적용하지 않습니다.

● 법원의 파산선고에 의한 처분에 따른 양도소득

● 농지의 교환 또는 분합에 의한 양도소득

● 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로써 2년 이상 보유한 경우의 양도소득

 - 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택 제외

 - 17년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함

 - 21년 1월 1일 이후 2주택(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날로부터 보유기간 기산

 - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 봄

 

 

1세대 1주택의 특례: 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세 되는 경우

일시적 1세대 2주택일 경우

● 새로운 주택 취득

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(2년 이상 보유한 주택에 한함)을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 봅니다. 이때 조정대상지역에 있는 1주택 보유자가 19년 12월 17일 이후 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득할 경우에는 1년 이내에 신규주택에 전입을 하고 기존주택은 1년 이내에 양도를 하는 경우에만 비과세가 적용됩니다. 기존주택을 1년 이후에 양도하는 경우에는 일시적 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않으며, 3년이 지나서 기존주택을 양도하는 경우에는 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

● 상속

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 양도로 봅니다.

● 노부모 봉양

1세대 1주택인 자가 1주택을 보유한 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하여 60세 이상)의 동거봉양을 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 → 2주택 중 양도일 현재 보유기간이 2년 이상인 주택을 세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택으로 봅니다.

● 혼인

각각 1주택을 보유한 자들이 혼인함으로써 1세대 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 양도일 현재 보유기간이 2년 이상인 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다.

 

 

지정문화재인 주택을 포함 / 농어촌주택 보유

이럴 경우에는 일반 주택을 2년 이상 보유한 후에 양도하면 1세대 1주택 양도로 보아 비과세가 적용됩니다.

 

재개발/재건축 조합원의 입주권 양도

재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 봅니다.

 

실수요목적으로 취득한 지방주택 과세특례

취학, 근무상 형편, 질병치료목적(1년 이상 치료나 요양을 필요)으로 취득한 지방소재 1주택을 보유함으로써 1세대 2주택이 된 경우는 일반주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1주택의 양도로 봅니다.

 

장기임대주택과 거주주택이 있는 경우

장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 다음을 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 최초거주주택에 한하여 1세대 1주택의 양도로 봅니다.

● 거주기간이 2년 이상일 것

● 양도일 현재 장기임대주택을 <민간임대주택에 대한 특별법>에 따라 임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대하고 있을 것